北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會等4部門關(guān)于發(fā)布本市貫徹落實(shí)《關(guān)于完善商品住房銷售制度的通知》的實(shí)施意見

京建發(fā)〔2026〕460號

各有關(guān)單位：

為貫徹落實(shí)《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 自然資源部 金融監(jiān)管總局關(guān)于完善商品住房銷售制度的通知》（建房規(guī)〔2026〕3號）有關(guān)要求，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，穩(wěn)步推進(jìn)商品住房銷售制度改革，結(jié)合本市實(shí)際，提出如下實(shí)施意見。

一、全面加強(qiáng)預(yù)售管理

（一）新取得土地項(xiàng)目。2026年8月28日后新發(fā)布國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告的商品住房項(xiàng)目，申請預(yù)售的，單體建筑應(yīng)完成主體結(jié)構(gòu)封頂（樓棟頂板及樓頂構(gòu)筑物、配套設(shè)施完成混凝土澆筑），項(xiàng)目建設(shè)單位、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)出具簽字蓋章的《主體結(jié)構(gòu)分部工程驗(yàn)收記錄》。項(xiàng)目預(yù)售資金全額、全過程監(jiān)管，項(xiàng)目聯(lián)合驗(yàn)收后，方可解除資金監(jiān)管。具體預(yù)售資金監(jiān)管辦法另行印發(fā)。

（二）在途項(xiàng)目。2026年8月28日（含）前，已取得（含部分取得）建設(shè)工程規(guī)劃許可證但未辦理預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，申請預(yù)售的，預(yù)售條件、預(yù)售資金監(jiān)管等按原有政策規(guī)定執(zhí)行。

2026年8月28日（含）前，已取得（含正在出讓）國有建設(shè)用地使用權(quán)但未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的商品住房項(xiàng)目，原則上按新取得土地項(xiàng)目執(zhí)行預(yù)售管理政策，各區(qū)政府確保能夠按時(shí)建成交付的，在加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管的情況下，報(bào)市級部門備案后，在2027年底前仍可按原有預(yù)售條件申請預(yù)售，但資金監(jiān)管按以下要求執(zhí)行：

1.設(shè)定重點(diǎn)監(jiān)管額度，重點(diǎn)監(jiān)管額度要覆蓋項(xiàng)目全部剩余工程建設(shè)費(fèi)用及紅線外需房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的市政工程費(fèi)用，以保障項(xiàng)目竣工驗(yàn)收及水電氣熱等配套設(shè)施具備交付使用條件。

2.預(yù)售資金應(yīng)全部進(jìn)入市住房資金管理中心監(jiān)管賬戶，入賬資金超過重點(diǎn)監(jiān)管額度后，可按建設(shè)節(jié)點(diǎn)申請支取相應(yīng)建設(shè)資金，或申請支取超出重點(diǎn)監(jiān)管額度部分的資金，支取時(shí)由房屋所在區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房管）部門審核。

（三）2026年8月28日（含）前，已取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)歷史遺留問題項(xiàng)目，經(jīng)各區(qū)政府評估風(fēng)險(xiǎn)后，可按在途項(xiàng)目有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

二、有序?qū)嵤┈F(xiàn)房銷售

2026年8月28日起，新發(fā)布國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告的商品住房項(xiàng)目優(yōu)先選擇現(xiàn)房銷售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得房屋首次登記后，編制現(xiàn)房銷售方案，向房屋所在區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房管）部門申請現(xiàn)房銷售備案后，按現(xiàn)房銷售方案組織銷售，所銷售房屋及建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)無抵押、查封等情形。

實(shí)行現(xiàn)房銷售的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可在取得建筑工程施工許可證后，與購房人簽訂購房定金合同，一般收取不超過總房價(jià)款1%的定金。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違約不能按期交房的，購房人有權(quán)按照合同約定提出解除定金合同。

三、推行主辦銀行制度

2026年8月28日后簽訂開發(fā)貸合同的商品住房項(xiàng)目，貸款銀行單獨(dú)提供開發(fā)貸的，貸款銀行為主辦銀行；貸款銀行組建銀團(tuán)提供貸款的，銀團(tuán)貸款牽頭銀行為主辦銀行。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在主辦銀行開立資金賬戶，項(xiàng)目存續(xù)期間，開發(fā)貸款、項(xiàng)目自有資金、現(xiàn)房銷售資金等與項(xiàng)目相關(guān)的全部資金均應(yīng)納入在主辦銀行開立的資金賬戶管理。市住房資金管理中心在主辦銀行開立資金監(jiān)管賬戶，用于存放監(jiān)管項(xiàng)目預(yù)售資金和現(xiàn)房定金。

四、完善商品住房信貸管理

（一）規(guī)范個人按揭貸款發(fā)放。2026年8月28日后取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目，竣工備案后方可發(fā)放個人住房按揭貸款（含公積金貸款），貸款資金應(yīng)當(dāng)通過受托支付方式支付至預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。

（二）加大開發(fā)貸款支持力度。加大對現(xiàn)房銷售項(xiàng)目和安全、舒適、綠色、智慧“好房子”項(xiàng)目的開發(fā)貸款支持力度。貸款銀行應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度合理確定投放節(jié)點(diǎn)和投放額度，分批發(fā)放開發(fā)貸款，貸款資金應(yīng)通過在主辦銀行開立的資金賬戶受托支付至項(xiàng)目公司交易對象的賬戶，全部用于項(xiàng)目建設(shè)。

對實(shí)行現(xiàn)房銷售和預(yù)售的項(xiàng)目，按照市場化原則滿足項(xiàng)目合理融資需求，實(shí)現(xiàn)開發(fā)貸款發(fā)放與項(xiàng)目建設(shè)周期相匹配。

五、優(yōu)化土地供應(yīng)管理

統(tǒng)籌“人房地錢、職住商服”，合理確定商品住宅用地供應(yīng)規(guī)模，圍繞軌道交通站點(diǎn)優(yōu)化布局，支持帶規(guī)劃方案出讓、拿地即開工。完善“一地一策”會商機(jī)制，加大用地周邊市政配套建設(shè)支持，推動入市用地達(dá)到“七通一平”。

2026年8月28日后發(fā)布出讓公告的商品住宅用地，出讓價(jià)款可按國家規(guī)定分期繳納，首付款在出讓合同簽訂之日起30個自然日內(nèi)繳納，繳納比例不低于總價(jià)款的50%，余款可延長至出讓合同簽訂后兩年內(nèi)繳清，不計(jì)利息。

六、持續(xù)做好市場秩序規(guī)范和質(zhì)量監(jiān)管

加大對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度，規(guī)范市場秩序，切實(shí)維護(hù)購房人合法權(quán)益。商品住房開發(fā)建設(shè)實(shí)行項(xiàng)目開發(fā)公司制，建立健全商品住房項(xiàng)目工程質(zhì)量保障體系，壓實(shí)各方主體責(zé)任，做好從規(guī)劃設(shè)計(jì)到交付使用的全過程管理，并加強(qiáng)施工現(xiàn)場質(zhì)量安全管理，統(tǒng)籌推進(jìn)“好房子”建設(shè)。

本實(shí)施意見自發(fā)布之日起執(zhí)行。此前所發(fā)文件相關(guān)內(nèi)容與本實(shí)施意見不一致的，按本實(shí)施意見規(guī)定執(zhí)行。

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會 北京市規(guī)劃和自然資源委員會

國家金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局 北京市住房資金管理中心

2026年9月24日